Comprar vivienda en España en 2026: pasos legales, costes y plazos
Comprar una casa en España es seguro si cada paso se realiza en el orden correcto y con las comprobaciones adecuadas. La mayoría de los problemas que vemos provienen de pagar un depósito demasiado pronto, firmar un contrato que nadie ha revisado o descubrir deudas y problemas de planificación después de la finalización. Esta lista de verificación le guía a través de los pasos a seguir. Pasos legales clave para comprar una propiedad en España en 2026, con el cronograma aproximado y los impuestos y costos que debe presupuestar, utilizando Andalucía y la Costa del Sol como referencia.
Cronología de un vistazo
| Fase | Lo que sucede | Tiempo típico |
|---|---|---|
| Preparación | NIE, cuenta bancaria, presupuesto y, si es necesario, aprobación de la hipoteca. | 1-4 semanas |
| Reservar | Se requiere un pequeño depósito para retirar la propiedad del mercado. | Día 0 |
| Debida diligencia | Registro, deudas, planificación y controles comunitarios por parte de su abogado | 1-2 semanas |
| Contrato privado (arras) | Normalmente el 10 % del precio; fija la fecha de firma de la escritura | 2-3 semanas después de la reserva |
| Cierre | Firma de la escritura pública ante notario y pago del saldo. | Entre 4 y 8 semanas después del contrato privado |
| Post-finalización | Impuestos, Registro de la Propiedad, Catastro y servicios públicos | 1 – 3 meses |
Paso 1. Prepárese antes de hacer una oferta.
Obtén tu NIE
Todo comprador extranjero necesita un número de identificación fiscal español (NIE) para firmar y pagar impuestos. Puede solicitarse en un consulado o en España, o a través de un representante con poder notarial. Consulte nuestra guía sobre Cómo obtener un NIE antes de comprar una propiedad..
Abre una cuenta bancaria española y comprueba tu financiación.
Una cuenta bancaria local facilita el pago de impuestos y servicios públicos. Si necesita una hipoteca, obtenga la aprobación preliminar antes de firmar cualquier contrato de depósito: los no residentes suelen obtener un porcentaje de préstamo sobre el valor de la propiedad menor que los residentes.
Decide si firmarás en persona.
Si no puedes viajar a España, Poder notarial español permite que su abogado firme en su nombre.
Paso 2. Contrato de reserva
Las agencias inmobiliarias suelen solicitar un depósito de reserva (a menudo de varios miles de euros) para retirar la propiedad del mercado. Antes de pagar, asegúrese de que el documento de reserva indique claramente si el depósito es reembolsable en caso de que las comprobaciones legales revelen algún problema.
Paso 3. Diligencia debida legal
Este es el paso más importante y debe realizarse antes del depósito principal. Su abogado debe verificar:
- Propiedad y cargos en el Registro de la Propiedad (nota simple): quién es el propietario del inmueble y si existen hipotecas, embargos u otros gravámenes.
- Deudas Vinculado a la propiedad: IBI, cuotas comunitarias, servicios públicos e impuestos municipales. Vea cómo Verificar deudas inmobiliarias en España.
- Estado de planificación: licencia de ocupación, si las ampliaciones y las piscinas son legales y si existen procedimientos judiciales abiertos por infracción.
- Catástrofe: que la descripción y la superficie coincidan con el Registro de la Propiedad y la realidad.
- comunidad de propietarios: estatutos, tasas y obras previstas, y si se permiten los alquileres vacacionales.
Paso 4. Contrato de compraventa privada (arras)
El contrato privado fija el precio, la fecha de finalización y las condiciones de venta. En España, el formato más común es el contrato de arras penitenciales: el comprador paga un depósito, generalmente el 10% del precio; si el comprador se retira, lo pierde, y si el vendedor se retira, debe devolver el doble. Haga revisar el contrato por su propio abogado, no solo por el agente. Nuestro artículo sobre Cláusulas contractuales comunes para compradores de vivienda en España explica qué buscar.
Paso 5. Finalización ante notario
El día de la finalización, el comprador y el vendedor (o sus representantes) firman el escritura pública de venta (escritura de compraventa) ante notario, se paga el saldo, generalmente mediante cheque bancario o transferencia, y se entregan las llaves. Si el vendedor no es residente, el comprador debe retener 3% del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria a cuenta del impuesto sobre la ganancia patrimonial del vendedor.
El notario verifica la identidad de las partes y la legalidad de la escritura, pero no revisa la situación urbanística ni negocia en su nombre. Esa es la función de su abogado.
Paso 6. Una vez finalizado
- Paga los impuestos de compra dentro del plazo establecido (generalmente un mes en Andalucía).
- Registrar la escritura en el Registro de la Propiedad estar protegido contra terceros.
- Actualizar al propietario en Catastro y transferir los servicios públicos y el IBI.
- Si va a alquilar la propiedad, regístrela antes de anunciarla.
Impuestos y costes al comprar una propiedad en Andalucía (2026)
| Tipo de inmueble | Impuesto principal | Tipo |
|---|---|---|
| Propiedad de reventa | Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) | Tipo general del 7 %, sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro |
| Obra nueva comprada a un promotor | IVA + Actos Jurídicos Documentados (AJD) | 10% de IVA en viviendas + 1.2% de AJD |
Existen tipos reducidos para algunas viviendas principales, por ejemplo, para compradores jóvenes o propiedades por debajo de ciertos valores. Además de los impuestos, presupueste los gastos de notaría y registro de la propiedad, los honorarios legales y, si procede, los costes de la hipoteca. Más detalles en nuestra guía sobre Impuesto sobre bienes inmuebles en España para compradores en Marbella.
Errores legales comunes que cometen los compradores
- Pagar el depósito del 10% antes de que finalice el proceso de diligencia debida.
- Confiar únicamente en el agente o el notario en lugar de en un abogado independiente.
- Ignorar la situación urbanística de las ampliaciones, terrazas o piscinas.
- No presupuestar los impuestos basándose en el valor de referencia, que puede ser superior al precio.
- Olvidar la retención del 3% cuando el vendedor no es residente.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo se tarda en comprar una propiedad en España?
Normalmente, el plazo oscila entre seis y doce semanas desde la reserva hasta la finalización, dependiendo de las comprobaciones, la financiación y la fecha acordada.
¿Cuánto cuestan los impuestos al comprar una propiedad en Marbella?
En Andalucía, un 7 % de ITP en viviendas de segunda mano, o un 10 % de IVA más un 1.2 % de AJD en obra nueva, además de los gastos de notaría, registro y abogado.
¿Puedo comprar una propiedad en España sin viajar?
Sí. Con un poder notarial, su abogado puede obtener su NIE, firmar los contratos y completar la compra en su nombre.
¿Es suficiente con la presencia del notario para protegerme?
No. El notario certifica la escritura, pero no revisa los aspectos urbanísticos ni negocia el contrato por usted; eso lo hace un abogado independiente.
Compre con un abogado independiente.
Nuestros Abogados de transacciones inmobiliarias en Marbella Gestionamos todos los trámites para compradores internacionales, en inglés, desde el NIE hasta la inscripción de la escritura. Contáctanos antes de pagar cualquier depósito.
Este artículo contiene información general y no sustituye el asesoramiento legal para su situación particular. Última actualización: octubre de 2026.